在江陰買房就能賺錢?不算不知道,原來里面的道道那么多,小編告訴你需要漲價多少~~

2020-08-08 11:20 瀏覽人數: 大字體小字體

房子漲價多少才能算有利潤?510小編給你計算一下。

510房產網  [本文出自:510編輯部]

    房子是用來住的,不是用來炒的,這是耳熟能詳的一句話。但對購房者們來說,還是希望自己的房子能夠漲價。今天呢,510小編就來跟大家聊聊房子漲價那些事,看看怎么去計算這其中的利益。

    當然了,510小編寫這篇文章,主要在于告訴大家計算的方法,并無其他用意。也許,計算出來的結果,會讓人出乎意料哦~~

    好了,言歸正傳。本次計算,510小編以房價20000元/㎡、面積100㎡為例展開。買房主要有兩種方式,全款或者貸款,510小編先給大家講講全款買房如何才能有利潤。

    下文中契稅我們按3%來計算。

全款買房利潤計算

    全款購房的客群,除了200萬的購房款外,在拿房后,還要支付契稅(3%)、房屋維修基金(90元/㎡)、物業費(按照2.5元/㎡/月計算),以及賣房的稅費等一系列費用。

    所以,在賣房時,售出的房屋總價,一定要高于全款買房+后期所需要的一系列費用,才能算保本,反之,則是虧本。

    這樣的說辭,大家可能印象不深,510小編給大家舉個例子就知道了:

    根據上面的數據,一套房子的原始總價是206.9萬。在拿房后,還要繳納物業費,賣房時,賣方還要承擔一定的稅費。所以,在賣房子的時候房價不能低于原始總價+物業費+稅費,也就是總的成本支出,才能算是不虧本。

    當然了,根據持證年限的不同,所涉及的稅費也會不同,那自然得到的價格也是不同的。

    這里面主要主要有2種情況:2年內、2年以后。我們一一來看:

持證兩年內賣房,不劃算

    持證2年內買賣的,賣方要承擔房屋評估總價5.6%的增值稅和1%的個人所得稅,也就是房屋評估總價6.6%的稅費,合計13.2萬;物業費2年,合計6000元。

    那么2年內的總支出成本就是220.7萬元。

    所以,持證兩年內,單價達到22070元/㎡,漲價2070元,漲幅10.35%才能保本。這樣的數據意味著什么呢?

    兩年內買賣房屋只能保本,并不劃算。因為持證未滿兩年的,光稅費就要6.6%,還是比較高的。

    目前,江陰城區房價每年的漲幅約在10-15%左右。2年內賣掉,扣去所需要繳納的稅費,實際的盈利并沒有我們想象中的那么多,對于房屋買賣這類大額交易,這點小賺其實談不上盈利,也不劃算。

    這樣的漲幅對購房者來說,并沒有實質性的作用。不僅沒有產生收益,反而還在房屋買賣過程中耗費精力,浪費很多時間,到頭來也只是白忙活一場,得不償失。

    當然了,若是想要在兩年內交易能大賺一筆的,除非房子在兩年內有巨大漲幅。比如漲價3000元、4000元這樣,才能賺到10萬、20萬左右的差價,但這樣的幾率還是非常少的,想達到這樣的漲幅還是不現實的。

    所以,510小編要提醒那些想投資房產的人群,兩年內交易不是明智的選擇,并非想象中的那樣能大賺一筆。投資需謹慎,還請認真思量。

兩年之后賣房較為普遍

    這種情況下的,賣方只要承擔1%的個人所得稅即可,合計2萬。物業費510小編按照3年計算,為9000元,那這種情況下的總支出就是209.8萬元。

    所以,這種情況下,單價達到20980元/㎡,漲價980元,漲幅4.9%就能保本。對于2年以上的房價來說,漲幅980元,就目前的江陰市場而言,相當簡單。

    買房2年以后再賣,較為普遍,也比較劃算。

    在賣方市場,大多數都是2年以后才會選擇賣房。在這些年頭里,有各種事情會影響房價的漲幅,比如學區的改變、配套的完善、土拍等等,都會給房價帶來不少的漲幅。漲幅越多,所賺取的差價就會越大。

    當然,這種情況下,名下有好幾套房子的,賣掉之后賺取的差價就是自己的利潤,不用為再買一套房子而發愁。

    除了以上兩種外,510小編還要給大家單獨介紹一下“不動產證滿5年,且是名下唯一一套房”,也就是我們常說的滿五唯一的情況。在這種情況下,契稅只能按照1.5%計算。

滿五唯一,剛需要謹慎

    與上面的計算方式相同,契稅按照1.5%就是3萬,那原始總價就是203.9萬。

    滿五唯一的這種情況下,賣方不用承擔任何的稅費。物業費5年合計15000元,那5年的總支出成本就是205.4萬元。

    所以,滿五唯一情況下,單價達到20540元/㎡,漲價540元,漲幅2.7%就能保本。這些數字說明了兩點:

    (1)滿五唯一情況下買賣房屋最劃算

    5年漲幅540元,簡直就是小菜一碟,尤其對當前火熱的江陰樓市來說,更是輕輕松松就能達到。無論是買房自住或者想兼具投資屬性的,滿五唯一的情況下出售,是一個不錯的考慮。

    這里,510小編想提醒大家的一點是,既然滿五唯一的情況下,房屋買賣最為劃算,那買房初期就要認準漲幅空間較大的房源購買,這樣就能漲得越多,賺得越多。

    所謂有較大漲幅空間的房源,就是有地段、學區或者配套齊全的房子,這樣才能有穩步的上漲空間。否則,挑選一些各方面都不是很突出的地方,漲價空間就相對較小。

    (2)剛需客群買賣房屋需謹慎

    當然了,滿五唯一這種情況,基本都是剛需客,名下僅有一套房子。剛需客群購房的,主要在于滿足自己對于買房的需求,從而對房子的地段、面積、價值各方面不會有過多的要求,漲價空間有限。

    目前,江陰市面上針對剛需客群們的房源是少之又少,基本都是140㎡、160㎡左右的大面積戶型,價格的話也都在16000元/㎡以上,購房壓力大。所以,縱然在這種情況下房屋買賣最為劃算,但作為剛需客們還是要謹慎對待。

    畢竟名下僅有的要房子賣了,必然是需要再買一套,目前行情就是大面積、房價高,剛需們確定能吃得消嗎?所以,買房投資也需要謹慎,房住不炒才是主基調,保證幸福穩定的生活才是真的。

    綜合上面幾種情況來看,全款買房的,兩年內賣出去是不劃算的,不值得來回折騰。若是考慮2年以后或者滿五唯一的情況下再賣出去的,這其中會有不錯的差價可以賺到。

    但510小編還是要提醒大家的是,投資買房需謹慎,畢竟一套房產的價值還是很高的,樓市行情也不是一成不變,這其中的不確定因素有很多,并非完全按照自己現象中的情況發展,房住不炒才是主基調。

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